In Blijdorp en Bergpolder bestaan ook lokale risico’s op te kleine ontwateringsdieptes. In de Provenierswijk, spelen deze klachten vooral rond de Spoorsingel. Op deze plaatsen komen te toppen van de houten heipalen aan de lucht bloot te liggen. Deze heipalen gaan dan rotten en verliezen langzaam hun draagvermogen. Als dat draagvermogen minder wordt dan het gewicht dat gedragen moet worden gaat de boel verzakken en is het leed niet te overzien.
De Wikipedia beschijving van Paalrot
Paalrot is een benaming voor schimmelaantasting door droogstand van houten funderingen.
Houten funderingen zijn oorspronkelijk gebouwd op 10 – 50 cm onder de van nature laagst voorkomende grondwaterstand. Het hoogste punt van het funderingshout werd door de gemeenten vastgelegd in de bouwvergunning of proefheistaat ten opzichte van NAP. Door allerlei oorzaken is de laagste grondwaterstand dermate gedaald dat het bovenste deel van de houten fundering boven het grondwater uitsteekt — droog komt te staan — en wegrot. Oorzaken van te lage grondwaterstand zijn. onder andere, lekke drainerende riolen, te laag afgestelde drainages, verlaging oppervlaktewater en grondwateronttrekkingen.
Door het wegrotten van het bovenste deel van het funderingshout gaat het erop staande bouwdeel zakken, ramen en deuren gaan klemmen en ontstaan scheuren en scheefstand.
Gevolg funderingsproblemen
Eisen bouwvergunning in het verleden
In het verleden, maar ook nog heden ten dage, wordt er in de bouwvergunning gesteld dat de funderingen van een gebouw minimaal 50 jaar gegarandeerd moet worden. De meeste huizenblokken in de Gemeente Rotterdam is deze tijd al ruimschoots gepasseerd. De meeste woningen in Blijdorp zijn in de jaren 30 – 40 van de vorige eeuw gebouwd en nu dus zo’n 70 – 80 jaar oud. In tegenstelling tot andere plekken in Nederland is in Rotterdam goed hout gebruikt als materiaal voor heipalen.
Een houten heipaal is een op zijn kop in de grond geheide boomstam. De bovenkant van de heipaal is dus dikker dan de onderkant. Toen het nog een boom was kregen de blaadjes van de boom via de wortels en het spinthout (de groeilaag van de boom) hun voedingssappen. Deze spintlaag blijkt zeer gevoelig voor bacteriële aantasting. Hoe en waarom de bacterie soms actief wordt is nog onvoldoende onderzocht, maar lijkt te maken te hebben met grondwatermanipulaties. De spintlaag kan over de volle lengte van de paal door de bacteriën worden aangetast. Vurenhouten palen hebben een heel dunne spintlaag waardoor bacteriële aantasting bij deze houtsoort bij palen met de diameters/lengte die in de omgeving van Rotterdam zijn gebruikt geen enkel gevaar vormen. Grenenhouten palen daarentegen hebben een zeer dikke spintlaag en een vrij dunne kern. De bacterie kan, wanneer deze actief is geraakt het volledige draagvermogen van de paal ondermijnen. Vanaf omstreeks 1970 mogen geen grenen palen meer gebruikt worden.
Draagvermogen heipalen/funderingsconstructie
De sterkte van de constructie is bepaald door de technische kennis tijdens de bouw.
- berekeningen om tot een goede verdeling van de opstelling van de palen (palenplan) of de aanlegbreedte van de fundering te komen ontbraken meestal.
- er was onvoldoende of geen bodemonderzoek gedaan
- de palen zijn niet diep genoeg geheid omdat niet bekend was op welke diepte de stevige zandlaag zich bevond
- er werd proefondervindelijk gebouwd. Naar gelang voldoende weerstand werd ondervonden, werd gekozen voor of een fundering op palen of op staal
- de bodem bestaat uit verschillende soorten grond (een heterogene bodem). Met de bouw is hierbij geen rekening gehouden. Een heterogene bodem kan ongelijkmatig zakken veroorzaken. Hierdoor ontstaat schade aan het pand zoals bijvoorbeeld scheuren in de muren.
- men wist niet dat palen onder water aangetast kunnen worden door bacteriën
- men wist niet waar de laagste grondwaterstand zich bevond, en de funderingen zijn te hoog aangelegd, waardoor droogstand en schimmel ontstaat.
Bij het ontwerpen van uw huis is het draagvermogen van de heipalen/funderingsconstructie uitgerekend. In de 70 – 80 jaar dat de huizen in Blijdorp staan zijn er een aantal factoren veranderd waardoor het draagvermogen van de houten heipalen steeds kritischer worden en daarmee de kans op funderingsproblemen steeds groter.
Een van de factoren is een veranderd gebruik van de huizen. Het gewicht die de heipalen moeten dragen is in de loop der tijd alleen maar toegenomen door bijvoorbeeld wasmachines, vaatwasser, ijskasten, waterbedden en noem maar op. Hierdoor is het totale gewicht van de woning toegenomen. Maar ook veranderingen in of aan het gebouw (aanbouw, verbouwing, dakopbouw) kan het pand zwaarder geworden zijn, of wordt de belasting anders over de heipalen verdeeld, waardoor sommige te zwaar belast worden en een ongelijke zetting plaatsvindt.
Een andere factor die speciaal in Rotterdam speelt is de daling van de grond met zo’n centimeter per jaar (dus 80 jaar is 80 cm). De zand– en kleilagen waar de heipaal doorgeslagen is zakken ook. Dit zand en klei in de directe omgeving van de heipaal kleeft aan die paal. Als de omliggende grond daalt gaat dit aan de paal “hangen”. Dit fenomeen heet “negatieve kleef”. Negatieve kleef kan worden opgevat als een extra belasting op een paal die in mindering komt van het draagvermogen.
Beide zaken kunnen tot gevolg hebben dat het gewicht dat de heipaal te tillen heeft het draagvermogen van deze paal te boven gaat en dan gaat verzakken, zonder dat er van paalrot sprake is.
Op dit moment is de aantasting van het draagvermogen van heipalen door paalrot een veel groter en nijpender probleem.
Hoogte waterstand en paalrot
Paalrot
De oorzaken van paalrot komt doordat de kop van de heipaal droog komt te staan en dat het daardoor voor schimmels mogelijk wordt het hout aan te stasten. Bij het bouwen van een huis moeten heipalen minimaal 10 cm (liefst 20 – 30 cm) onder de laagste grondwaterstand geslagen worden. De grondwaterstand is geen vast gegeven en kan per seizoen verschillen en wordt ook beïnvloed door de hoeveelheid regen die er valt. Een heipaal verliest niet gelijk zijn draagvermogen bij droogstand. Na 10 tot 20 jaar droogstand heeft een funderingspaal z’n dragende functie verloren, doordat de bovenkant te ver is aangetast. De paal hoeft niet onafgebroken droog gestaan te hebben. Ook als de palen maar een of meerdere maanden per jaar droog staan, ontstaat er paalrot als de paalkoppen bij elkaar opgeteld meer dan 10 tot 20 jaar droog hebben gestaan.
Invloeden die tot een verlaging van het grondwaterpeil leiden kunnen erg uiteenlopend zijn. Het betegelen van een achtertuin waardoor het regenwater naar een put loopt en door de riolering afgevoerd wordt kan al leiden tot een verlaging van de grondwaterstand. Over het algemeen hebben andere oorzaken een grotere invloed op de grondwaterstand bij een woning. Zo kunnen grote bouwwerkzaamheden in de buurt van een woning ook een verandering in de grondwaterstand betekenen. Ook een lekkende rioleringsbuis kan veel grondwater afvoeren. Deze gaat dan als draineerbuis fungeren.
Paalpest
U kunt dit op een eenvoudige wijze zelf onderzoeken door onder uw perceel een peilbuis te slaan en enkele jaren de grondwaterstand te meten. Deze meetpunten moeten met regelmaat uitgelezen worden en daarmee kan je over een langere periode zien van de waterstand doet. Voor het bepalen van de laagste grondwaterstand zijn enkele jaren aan metingen nodig. U kunt ook bij de Afdeling Watermanagement van Gemeentewerken bekende grondwaterstanden bij u in de buurt opvragen.
Palenpest
Houten paalfunderingen kunnen onder het grondwater ook aangetast worden, maar dan niet door schimmels maar door bacteriën. Dit wordt ook wel de palenpest genoemd. Al kunnen deze bacteriën in alle soorten hout voorkomen. Het blijkt dat vooral grenen palen er gevoelig voor zijn. De bacterie tast de hele paal aan. De aantastingsnelheid van bacteriën is veel lager dan die van de meer agressieve schimmels (paalrot). Onder Rotterdamse omstandigheden duurt het zeer lang (meer dan 100 jaar) voordat een paal ernstig is aangetast door palenpest.
Hoe weet je dat je huis risico loopt?
Weten of uw huis risico loopt kan eigenlijk alleen met onderzoek. Allereerst door informatie op te vragen bij bijvoorbeeld de gemeente. De gemeente Rotterdam heeft, als enige gemeente, heeft een eigen funderingsloket met veel expertise op het gebied van funderingsproblemen. Zij hebben bijvoorbeeld ook een risicokaart gemaakt met de gegevens die zij verzameld hebben.
Risicokaart Paalrot
Scheuren in de muur
Op de kaart in Blijdorp gele en oranje gebieden te zien en in de Provenierswijk oranje en rode gebieden. In de gele gebieden heeft minder dan 1% van de woningen last van paalrot. In de oranje gebieden heeft 1 to 5% van de woningen last van paalrot en in de rode gebieden heeft 5 tot 30% van de woningen last van paalrot. In de witte gebieden zijn te weinig meetgegevens bekend om daar een oordeel over te geven.
Wanneer het pand in of vlakbij een zogenaamd risicogebied ligt is het raadzaam om een funderingsonderzoek te laten doen bij de volgende signalen:
- klemmende deuren en ramen, vervormde kozijnen
- scheuren in de muren
- funderingsproblemen bij de buren
- niveauverschillen tussen de woningen en de straat
- vochtproblemen
Funderingsonderzoek
Een funderingsonderzoek is een doeltreffend middel om de kwaliteit van de fundering nu en in de toekomst te kunnen beoordelen. Het funderingsonderzoek kan bestaan uit de onderstaande onderdelen. Welke onderdelen nodig zijn is sterk afhankelijk van de situatie en de vraagstelling. De volgende onderzoeken zijn te onderscheiden:
Funderingsonderzoek
- Archiefonderzoek.
Het verzamelen van bouwkundige informatie van het pand. - Visuele inspectie.
Door het inspecteren van het pand wordt een eerste indicatie verkregen over de mogelijke kwaliteit van de fundering. Daarbij wordt vooral gelet op scheurvorming, scheefstand en bijvoorbeeld vervorming van kozijnen. Hetzelfde geldt ook voor de vloeren. - Lintvoeg– en vloerwaterpassing.
Met een lintvoegmeting wordt de hoogteligging van een doorgaande horizontale voeg in het metselwerk van de buitengevels vastgesteld. Ervan uitgaande dat de lintvoeg oorspronkelijk horizontaal heeft gelegen, ontstaat een beeld van het verzakkingsverschil dat sinds de bouw in de fundering van het pand is opgetreden. - Nauwkeurigheidswaterpassing.
In de buitengevels van het pand worden meetpunten geplaatst. De hoogten van deze meetpunten worden nauwkeurig gemeten. Door deze meting regelmatig (b.v. 1x per halfjaar) te herhalen wordt informatie over de zakkingssnelheid van de meetpunten verkregen. - Grondonderzoek.
Door het uitvoeren van een sondering wordt informatie verkregen over de bodemopbouw, de grondsoorten en de draagkracht van de bodem. - Proefbelasting houten paal.
Door het uitvoeren van een proefbelasting kan de draagkracht van een paal worden vastgesteld. - Funderingsinspectie — houtonderzoek.
Door het graven van een inspectieput, meestal bij de voorgevel, kan de fundering visueel worden geïnspecteerd. Gelet wordt op eventuele breuk of vervorming van de funderingsonderdelen. De fundering wordt ingemeten en gefotografeerd. De grondwaterstand wordt vastgesteld. Er worden houtmonsters genomen voor de bepaling van de houtsoort, het type en de mate van aantasting door bacteriën en schimmels.
Alleen een onderzoeksbureau met voldoende specialistische kennis kan op basis van de metingen die volgens de voorschriften zijn uitgevoerd een voorspelling doen van de handhavingstermijn van uw pand; dat is het aantal jaren waarin nog geen funderingsmaatregelen nodig zijn. Er wordt dan een funderingstechnische beoordeling gegeven met een handhavingstermijn. Deze is opgedeeld in 4 groepen: goed: 40 jaar; redelijk: 30 jaar; matig: 20 jaar en slecht: 10 jaar. Als de handhavingstermijn slecht is dan zal de gemeente de eigenaren van het pand een aanwijzing geven om het funderingsprobleem op te lossen.
Herstelmogelijkheden
Er is een aantal oplossingen waardoor een woning nog jarenlang mee kan. Welke oplossingen mogelijk zijn en hoelang een woning nog mee kan, is afhankelijk van de problemen met de fundering. Er zijn diverse herstelmogelijkheden bij zwakke houten paalfunderingen. Zo kunnen de houten palen worden vervangen door betonnen palen. Het maken van een compleet nieuwe fundering is de meest duurzame oplossing. Soms is alleen het bovenste deel van de palen aangetast en is de rest van de paal nog goed. Dan worden de paalkoppen afgezaagd en vervangen door betonnen stukken tot ruim beneden de laagst bekende grondwaterstand. De kosten hiervan zijn iets lager. Problemen door negatieve kleef worden hiermee echter niet opgelost. Het maken van een herstelplan moet aan een deskundig constructeur worden overgelaten. Het herstellen van de fundering is werk voor een gespecialiseerd aannemer. Voor funderingherstel is een bouwvergunning nodig. Dan kan de gemeente toetsen of de voorgestelde herstelwijze constructief wel deugt.
Blokgewijze aanpak
Herstel van een fundering moet altijd gebeuren voor een groep panden die constructief met elkaar verbonden zijn (een bouweenheid), anders krijgt het ene pand een sterke fundering en het pand ernaast zakt verder. Dat leidt weer tot problemen. Hierom is herstel van alleen dat deel van een pand of een blok panden dat is verzakt meestal geen oplossing. Dit betekent vaak dat meerdere Verenigingen van Huiseigenaren overeenstemming moeten krijgen in de aanpak van de funderingsproblematiek.
Kosten
De kosten voor een volledige funderingsvernieuwing liggen tussen de 40.000 en 200.000 Euro, met een gemiddelde van ongeveer 60.000 Euro per pand. Aangezien veel panden meer dan één eigenaar kennen, zijn de kosten per eigenaar-bewoner overigens gemiddeld lager. Na het herstel van de fundering moet ook de eventuele schade aan het pand worden hersteld.
Conclusie
Paalrot is een dermate groot probleem om door een VvE te laten liggen. De kosten zijn dermate hoog dat bijna alle eigenaren dit niet in een korte tijd op kunnen hoesten. Als vereniging en als huiseigenaar is het dus van belang te weten wat de handhavingstermijn van de fundering is zodat plannen en VvE bijdrage lang van te voren bijgesteld kunnen worden. Dit betekent dat een VvE bijna verplicht is om aan funderingsonderzoek te doen. Iets wat ook een behoorlijk voordeel oplevert als een eigenaar zijn huis wil verkopen. De koper heeft tegenwoordig bij wet de onderzoeksplicht naar de fundering van een woning. Als je als verkoper een rapport met een handhavingstermijn kan overleggen is dit altijd een pluspunt bij de verkoop.
Bronnen:
Gerelateerde berichten
Bedankt voor de link.
Op dit adres is de volledige gedetailleerde kaart te vinden:
http://www.rotterdam.nl/DSV/Document/Fundering/Risicokaart.pdf
Onderstaand een link met de gedetailleerde kaart.
Ik zal nog een keer zoeken of er een betere plattegrond is. Deze is sterk vergroot omdat dit overzicht van het risico op paalrot uit een kaart van groot Rotterdam komt. Zodra ik er één gevonden heb zal ik de huidige plattegrond vervangen.
Is er geen duidelijkere versie van dat kaartje beschikbaar?